Qu'est-ce qu'une promesse de cession de parts dans une SCI ?
La promesse de cession de parts dans une SCI est un acte engageant le promettant à vendre ses parts sociales à un bénéficiaire, en respectant certaines conditions. Il s’agit en réalité d’une promesse unilatérale de vente par laquelle le cédant s’engage à vendre ses parts, sans que le bénéficiaire ne soit dans l’obligation de les acquérir.
La préparation de la vente par la promesse de cession de parts
La promesse de cession de parts peut être regardée comme une préparation à la vente. Elle permet de mettre par écrit les conditions exigées par les parties (tarif, nombres de parts à céder, date à laquelle cesse d’agir la promesse…), et d’officialiser leur accord.
La promesse de cession de parts n’engageant pas le bénéficiaire, il peut prendre le temps d’étudier la question, de demander conseil à des professionnels tels que les avocats afin de s'informer sur la pertinence de la cession de parts, ou encore à son banquier dans l'optique de préparer le déblocage de la somme nécessaire à l’achat, ou de contracter un prêt.
Un engagement du cédant envers le bénéficiaire de la cession de parts
Cette promesse est en général unilatérale, ce qui permet de protéger le bénéficiaire grâce à l’obligation faite au promettant de lui céder ses parts sociales, alors que lui n’a aucune obligation de les acquérir.
Le bénéficiaire peut renoncer à tout moment à l’achat des parts, tandis que le promettant est engagé selon les termes de l’acte de promesse de cession de parts sans pouvoir y déroger. Si celui-ci s’engage envers une autre personne à lui vendre ses parts, le bénéficiaire aura la possibilité d’agir en justice afin d’obtenir des dommages et intérêt.
Il est toutefois possible que les parties choisissent de conclure un acte synallagmatique de cession de parts sociales, contractant alors toutes les deux un engagement réciproque. Dans une telle situation, le promettant est dans l’obligation de céder ses parts, tandis que le bénéficiaire doit les acquérir, dans l’hypothèse où toutes les conditions inhérentes à la promesse de cession de parts sont respectées.
Lorsque la promesse de cession de parts sociales arrive à son terme sans que le bénéficiaire ne se soit prononcé pour leur achat, le promettant retrouve la liberté de céder ses parts à un tiers. Si une éventuelle indemnité d’immobilisation a été prévue, le bénéficiaire sera dans l’obligation de s’en acquitter pour le temps où le promettant n’a pu céder ses parts du fait de la promesse de cession de parts.
Les obligations légales et celles créées par les parties
La promesse de cession de parts réuni les obligations inhérentes au droit commun des contrats. Il convient de préciser le nombre de parts sociales, un prix et un objet déterminés ou déterminables, un délai après lequel le terme sera échu, annulant toute obligation des parties l’une envers l’autre. Si ces conditions ne sont pas réunies dans l’acte, la promesse de cession de parts sera nulle.
Les parties peuvent également décider d’ajouter des clauses à leur promesse de cession de parts, afin de se protéger davantage. Elles ont la possibilité demander à inscrire une condition résolutoire, ou des conditions suspensives à l’acte. La condition résolutoire engage le promettant à céder ses parts, mais dans l’hypothèse où un événement décrit dans la clause survient, la cession sera nulle : par exemple, le bénéficiaire s’engage à ne pas consulter un notaire dans le mois suivant la cession. Les conditions suspensives, quant à elles, ne scellent la vente qu’au moment où l’événement en question survient : par exemple l’obtention d’un prêt à la banque.
De même, les parties peuvent opter pour l’inscription d’une clause de préemption, donnant la priorité aux associés de la société pour l’achat de parts sociales ;
Une clause d’inaliénabilité, interdisant la cession des parts pour un temps déterminé par les parties ;
Une clause d’agrément, imposant l’accord des associés de la société ou du dirigeant afin d’avoir la possibilité de céder ses parts.
Le but de la promesse de cession de parts sociales n’est pas d’entraver la liberté du promettant et du bénéficiaire, mais de préparer la future vente et de s’assurer que la cession se déroulera pour le mieux pour eux, en réfléchissant à toutes les options possibles, afin que rien ne vienne entacher sa validité.